Розділи порталу

oblrada

_mista_ukrein

Дещо про ОСББ

Створення ОСББ: крок за кроком до реєстрації юридичної особи

Алгоритм створення ОСББ детально описано в Законі України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон № 2866). Варто зробити застереження про те, що 14.05.2015 р. до Закону № 2866 було внесено істотні поправки, тому, хоча Закон і діє з 2001 року, але з травня 2015 року набрала чинності оновлена процедура створення ОСББ. Відтак, нова процедура ще недостатньо апробована на практиці.

Передумови створення ОСББ

Закон № 2866 прямо передбачає, що створення ОСББ у новозбудованих багатоквартирних будинках можливе лише після державної реєстрації права власності на більше половини квартир і нежитлових приміщень.

Ця норма є прогресивною, оскільки слугує певним запобіжником від ситуацій, коли недобросовісні забудовники створювали «кишенькове ОСББ» на етапі, коли право власності на квартири в новозбудованому багатоквартирному будинку зареєструвало лише декілька осіб. Таке ОСББ могло в майбутньому відмовляти іншим співвласникам у прийнятті учасників до складу цього ОСББ (або передбачати великі вступні внески), укладати угоди з «кишеньковими» ЖЕКами про обслуговування за завищеними тарифами тощо.

!!! Нині такі ситуації є нежиттєздатними, ураховуючи також те, що Законом № 2866 скасовано норму про членство в ОСББ.

Жодному співвласнику не може бути відмовлено в реалізації своїх прав під час прийняття рішень ОСББ.

Таким чином, розпочинати створення ОСББ у новозбудованому багатоквартирному будинку можна після того, як право власності на половину й більше квартир і нежитлових приміщень у цьому будинку зареєстровано в установленому законом порядку.

Яким чином члени ініціативної групи можуть дізнатися про те, на скільки квартир і нежитлових приміщень у цьому будинку права власності зареєстровано в установленому законом порядку, та хто саме є власниками квартир у такому будинку?

Відповідно до ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV, інформація про права на нерухоме майно й їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав. Державна реєстрація прав є обов’язковою.
Як отримати таку інформацію на практиці?

Згідно з п. 2 Порядку надання фізичним і юридичним особам інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою КМУ від 24.12.2014 р. № 722, інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Держреєстр прав) надається в паперовій формі органом державної реєстрації прав нотаріусом у вигляді інформаційної довідки. Для цього держреєстратору чи нотаріусу (якщо він має доступ до Держреєстру прав) слід надати відповідну заяву, а вимоги до її оформлення та бланк можна знайти на офіційному сайті Мін’юсту:
• вимоги до оформлення заяв;

Заявникові буде видано інформаційну довідку з Державного реєстру прав, у якій зазначатиметься інформація про суб’єктів права власності на квартири, житлові та нежитлові приміщення, розташовані в багатоквартирному житловому будинку, наявні в Держреєстрі прав станом на дату й час її формування. Вартість оформлення такої довідки становить 170 грн.

Зауважимо: подати відповідну заяву можна й в електронній формі — за допомогою спеціальної форми на офіційному веб-сайті Укрдержреєстру.

Етапи створення ОСББ

Загалом, процедура створення ОСББ включає такі етапи:

1) створення ініціативної групи;

2) формування реєстру співвласників;

3) скликання установчих зборів;

4) підготовка проекту Статуту ОСББ;

5) проведення установчих зборів;

6) проведення письмового опитування (за потреби);

7) державна реєстрація ОСББ.

Зверніть увагу: в одному будинку може бути створено тільки одне ОСББ.

Зупинімося детальніше на кожному із цих етапів.

Створення ініціативної групи

Отже, щоб створити ОСББ, на першому етапі необхідно сформувати ініціативну групу, мінімальна чисельність якої — 3 особи. До складу ініціативної групи мають право ввійти лише власники квартир або нежилих приміщень у багатоквартирному будинку, тож квартиронаймачі й орендарі не можуть бути ініціаторами створення ОСББ. Виняток — якщо власник орендованої квартири видав їм відповідну довіреність.

Основною метою ініціативної групи є скликання установчих зборів, а також підготовча роз’яснювальна робота, підготовка проектів документів для розгляду на установчих зборах, запит у Держреєстр прав тощо.

Для цього ініціативна група повинна призначити дату, час і конкретне місце проведення установчих зборів. Закон передбачає, що час і місце проведення мають бути зручними для більшості можливих учасників зборів.

Формування реєстру співвласників

Наступним кроком має бути формування ініціативною групою реєстру співвласників. Без наявності даних про всіх співвласників ініціативна група не матиме змоги в законний спосіб організувати проведення установчих зборів.

Пояснімо чому.

По-перше, кожен співвласник має право бути повідомленим і брати участь у зборах, тому порушення такого права вже є протизаконим.

По-друге, згідно із ч. 9 ст. 6 Закону № 2866, рішення про створення ОСББ, як і рішення з інших питань, що розглядаються установчими зборами, уважатиметься прийнятим, якщо за нього проголосувало понад половини загальної кількості всіх співвласників.

Тож, якщо під час створення ОСББ відсутні відомості про власників, які б підтверджували, що за відповідні рішення віддала свій голос справді більшість співвласників, а не просто осіб, присутніх на зборах, у подальшому такі збори та прийняті на них рішення можуть бути визнані проведеними всупереч закону (недійсними, незаконними, такими, що не відбулися, тощо). Для того щоб цього не сталося, слід точно впевнитися, що «за» проголосувала більшість саме співвласників, а не мешканців, зареєстрованих у квартирах осіб, родичів власників тощо.

Як зазначалося, для формування переліку всіх співвласників представникам ініціативної групи доцільно звернутися до державного реєстратора (або нотаріуса), аби отримати інформацію з Державного реєстру прав. Як це зробити, ми пояснили вище.

Водночас зауважимо: Закон № 2866 не надає відповіді на запитання про те, як створити ОСББ у будинках, у яких право власності співвласників не внесено до Держреєстру прав. Питання актуальне, оскільки в Україні надто багато будинків старого житлового фонду, у яких проживають громадяни, право власності на квартири в яких підтверджується паперовими правовстановлюючими документами, але інформацію про це не внесено до Держреєстру прав.

Із практичної точки зору, у таких випадках членам ініціативної групи слід звертатися безпосередньо до осіб, що мешкають у квартирах у такому будинку, і встановлювати, хто є власником кожної квартири.

Зауважимо: під час здійснення державної реєстрації ОСББ правовстановлюючі документи співвласників не перевіряються. Однак нез’ясування інформації щодо окремих власників квартир і неповідомлення їх про проведення установчих зборів можуть слугувати підставою для судових позовів окремих невдоволених громадян.

Для того щоб мінімізувати ризики виникнення таких проблем, рекомендуємо зробити такі кроки:

1) спробувати отримати інформацію з Держреєстру прав, як ми описували вище, — таким чином буде отримана інформація про власників певної частини квартир;

2) щодо інших квартир — намагатися встановити власників самостійно шляхом поквартирного обходу тощо;

3) проводити активну інформаційну роботу з мешканцями, розвісити оголошення, розповсюдити письмові повідомлення в кожну квартиру. Повідомлення слід вручати під підпис, а за неможливості — направляти поштою, зберігаючи докази відправлення. Не зайвим буде зробити оголошення про збори в місцевій газеті.

Якщо ініціативна група з усім успішно впорається, але за якихось причин не зможе повідомити окремих власників, на заваді створенню ОСББ це не стане. А претензії таких власників, у т.ч. судові позови, будуть юридично неспроможними (див. рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 30.04.2014 р. у справі № 524/10639/13-ц, рішення Апеляційного суду Тернопільської області від 30.06.2015 р. у справі № 607/19384/13 ). Порушення ж порядку повідомлення може мати негативні наслідки, про них — далі.

Скликання установчих зборів

Отримавши необхідну інформацію щодо співвласників, ініціативна група може перейти до підготовки та скликання установчих зборів. Призначивши дату проведення установчих зборів, ініціативна група зобов’язана проінформувати кожного співвласника про це не менш ніж за 14 днів до визначеної дати. Повідомлення має бути оформлено в письмовій формі.

Законом передбачено 2 способи передання повідомлення співвласнику про установчі збори:

1) вручити «у руки» під розписку

або

2) поштовим відправленням (рекомендованим листом).

Який із цих способів обрати — вирішує сама ініціативна група. На практиці часто комбінують такі способи. Більшість повідомлень уручають особисто, а тим особам, хто має інше місце проживання чи, наприклад, відмовляється ставити підпис про отримання повідомлення — надсилають рекомендованим листом.

Порушення процедурної норми щодо повідомлення всіх співвласників може виявитися підставою для судового оскарження державної реєстрації ОСББ. Так, згідно з постановою Вищого господарського суду України від 26.01.2011 р. № 11/250 скасовано державну реєстрацію ОСББ «Лісова пісня». Суд указав:

«…як установлено апеляційним господарським судом, протокол № 1 установчих зборів власників квартир і нежитлових приміщень у житловому будинку по вул. Жукова, 33-а у м. Києві від 11.11.2009 р. підписано лише 5 особами із 105 зареєстрованих на установчих зборах і питання, які розглядались на установчих зборах, відрізняються від питань, які планувалося розглядати зборами згідно із підписним листом співвласників квартир та нежитлових приміщень цього будинку.

Апеляційний господарський суд дійшов висновку, що при створенні ОСББ «Лісова пісня» порушено вимоги ст. 6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», оскільки недотримано вимог щодо порядку повідомлення власників про проведення установчих зборів та вимог щодо порядку прийняття рішення про створення об’єднання».

Зміна переліку питань порядку денного після письмового повідомлення співвласників про установчі збори також може призвести до оскарження рішень таких зборів і скасування державної реєстрації ОСББ. Не рекомендуємо включати до порядку денного установчих зборів питання невизначеного характеру,наприклад, «організаційні питання», «інше», «різне», а натомість чітко зазначити всі питання, які планується розглянути.

Для прикладу наведемо зразок повідомлення співвласників про проведення установчих зборів.

Проведення установчих зборів

Наступним етапом у створенні ОСББ є проведення самих установчих зборів. Засідання зборів веде голова, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників. На установчих зборах необхідно організувати підрахунок голосів. Для цього із числа співвласників або їх представників можна обрати лічильну комісію.

Зупинімося детальніше на тому, як відбувається голосування. Рішення на установчих зборах приймається шляхом поіменного голосування. Кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Пояснімо це на прикладі.

У будинку 120 квартир і нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 5000 кв.м. Громадянину П. належить квартира А, її площа — 100 кв.м.

Розрахуємо, якою є частка площі квартири громадянина П. у загальній площі квартир і нежитлових приміщень:

100 кв.м./5000 кв.м. • 100% = 2%.

Отже, громадянин П. матиме 2% голосів на установчих зборах.

Рекомендуємо заздалегідь, до проведення зборів, здійснити відповідні розрахунки та зафіксувати їх, щоб не довелося гаяти час на зборах. А перед початком зборів варто на прикладах пояснити присутнім принцип підрахунку голосів.

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування («за» або «проти»).

Проведення письмового опитування

Раніше часто виникали ситуації, коли рішення про створення ОСББ під час голосування не набирало достатньої кількості голосів «за» або «проти». На цей випадок новою редакцією Закону № 2866 передбачено окремий механізм — письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Таке опитування може бути проведено протягом 15 календарних днів із дати проведення установчих зборів. Водночас, якщо протягом зазначеного строку необхідної кількості голосів «за» не набрано, рішення вважається неприйнятим.

Письмове опитування проводиться ініціативною групою. За бажанням у ньому також можуть узяти участь й інші співвласники. Письмове опитування виглядає так: співвласнику пропонують ознайомитись із текстом, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо котрої учаснику опитування пропонується відповісти «за», «проти» або «утримався». Питання про створення ОСББ і затвердження статуту повинно мати чітке й зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень.

Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, у яких зазначаються: день опитування, П.І.Б. співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру чи нежитлове приміщення, номер квартири чи нежитлового приміщення, загальна площа квартири чи нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання «так», «ні» або «утримався», особистий підпис співвласника й особи, яка проводила опитування.

Зрозуміло, що примушувати в процесі проведення письмового опитування співвласників проголосувати «за» або «проти» прийняття відповідного рішення, а також винагороджувати їх за це в будь-якій формі заборонено.

Усі результати опитування фіксуються в протоколі зборів. Голоси, подані в результаті проведення процедури письмового опитування, ураховуються під час прийняття рішення та мають таку саму юридичну силу, як і голоси, подані безпосередньо на установчих зборах. Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів.

Підготовка проекту статуту ОСББ

Одночасно з прийняттям рішення про створення ОСББ установчі збори затверджують його статут, відтак проект цього документа варто підготувати заздалегідь. Статут у двох примірниках підписуватиме голова установчих зборів або будь-яка інша вповноважена зборами особа, підпис на статуті слід завірити нотаріально.

Статут ОСББ має відповідати вимогам, передбаченим Законом № 2866. Статут є установчим документом ОСББ. Статут об’єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики й політики у сфері житлово-комунального господарства.

Нині лишається чинним Типовий статут об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, затверджений наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 р. № 141. Однак відповідно до «Прикінцевих положень» Закону № 417 статути ОСББ, затверджені до 1 липня 2015 року, діють у частині, що не суперечить Закону № 417. На практиці держреєстратори часто не приймають статути, підготовлені за старим типовим зразком. Трапляється 2 ситуації — держреєстратори або відправляють ініціаторів чекати на затвердження нового типового статуту, або приймають до реєстрації «доопрацьований» статут, що не суперечить вимогам Закону № 417.

Тому згаданий Типовий статут використовувати в незміненому вигляді точно не варто. Загалом під час підготовки статуту можливі 2 варіанти.

Перший полягає в тому, щоб узяти за основу типовий статут. При цьому внести до нього низку змін із метою приведення у відповідність до чинного законодавства: вилучити всі застарілі положення про членство в ОСББ, його умови, порядок набуття та виключення тощо, скоригувати норми щодо складу майна ОСББ, зокрема, норми щодо складу майна співвласників з урахуванням чинного законодавства, доповнити відповідні розділи стосовно прав й обов’язків співвласників, доопрацювати норми щодо керівних органів ОСББ тощо.

Другий варіант складніший — розробити новий статут, що ми й рекомендуємо зробити. При цьому до підготовки статуту краще залучити фахівців, оскільки він має враховувати специфіку будинку, його мешканців, бути «життєздатним» і розрахованим на реальне застосування під час вирішення практичних ситуацій.

Закон визначає перелік даних, які обов’язково мають зазначатися в статуті:
• назва та місцезнаходження об’єднання;

  • мета створення, завдання та предмет діяльності об’єднання. ОСББ відповідно до закону створюється для забезпечення й захисту прав співвласників і дотримання їхніх обов’язків, належного утримання й використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством і статутними документами.
  • статутні органи об’єднання, їхні повноваження та порядок формування;
  • порядок скликання й проведення загальних зборів;
  • періодичність проведення зборів;
  • порядок голосування на зборах і прийняття рішень на них;
  • перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів;
  • джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання;
  • порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об’єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат;
  • перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників;
  • права й обов’язки співвласників;
  • відповідальність за порушення статуту й рішень статутних органів;
  • порядок унесення змін до статуту;
  • підстави й порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання та вирішення майнових питань, пов’язаних із цим.

Звертаємо увагу на те, що відсутність хоча б однієї з наведених вище умов у статуті може призвести до відмови в державній реєстрації ОСББ.

Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання та не суперечать вимогам законодавства.

Зауважимо: включення до статуту відомостей про склад співвласників не є обов’язковим.

Державна реєстрація ОСББ

Моментом, із якого ОСББ уважається створеним, є не прийняття рішення установчими зборами про створення ОСББ, а державна реєстрація об’єднання. Тому державна реєстрація юридичної особи є останнім етапом у процедурі створення ОСББ.

Процедура державної реєстрації ОСББ є аналогічною державній реєстрації юридичних осіб.

!!! Особливості реєстрації ОСББ, передбачені постановою КМУ «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 11.10.2002 р. № 1521, якою затверджено Порядок державної реєстрації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, наразі не підлягають застосуванню. Цей висновок підтверджується позицією Міністерства юстиції України, викладеній у листі від 21.04.2015 р. № 961/22-15/19.3.

Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців», для проведення державної реєстрації ОСББ як юридичної особи вповноваженій установчими зборами особі необхідно подати державному реєстратору такі документи:

  • заповнену реєстраційну картку на проведення державної реєстрації юридичної особи;
  • примірник оригіналу (ксерокопію, нотаріально засвідчену копію) рішення про створення ОСББ і затвердження його статуту. Цим документом є протокол установчих зборів;
  • два примірники Статуту ОСББ.

Зауважимо: законодавством не передбачено подання державному реєстратору списку співвласників об’єднання. Окрім того, підтверджувати правовстановлюючими документами наявність права власності на квартири та нежитлові приміщення співвласників під час державної реєстрації ОСББ не вимагається. Відповідальність за достовірність відомостей, наведених у поданих документах, покладається на власників житлових (нежитлових) приміщень і заявника.

Указані документи можуть подаватися державному реєстратору як особисто, так і шляхом їх надсилання поштовим відправленням з описом вкладення.

Державному реєстратору для проведення державної реєстрації забороняється вимагати будь-які додаткові документи.

Зверніть увагу!

Нині усунено проблему передання будинку з балансу на баланс під час створення ОСББ, яка тривалий час заважала нормальному початку функціонування ОСББ і зумовлювала велику кількість судових спорів. Наразі ОСББ не має потреби приймати власний будинок на баланс і чекати від колишнього балансоутримувача, коли він зглянеться підписати акт приймання-передачі.

Окрім того, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку чи особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, після державної реєстрації ОСББ протягом 3 місяців повинна передати ОСББ примірник технічної й іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документ, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічний паспорт і плани інженерних мереж. Якщо така документація відсутня, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку чи особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об’єднання відновлює її за власний рахунок.

Наскільки готовими будуть колишні балансоутримувачі належним чином виконувати цю норму, покаже час, однак убачається, що в разі її порушення існуватимуть усі правові підстави для їх зобов’язання до цього, у тому числі в судовому порядку.


Установчі збори

Ініціатор скликання

  • власник будинку
  • ініціативна група, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежитлових приміщень

Термін скликання

не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів.

Форма повідомлення

направляється в письмовій формі:

  • вручається кожному власнику під розписку
  • шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом).

Зміст повідомлення

  • з чиєї ініціативи скликаються збори,
  • місце,
  • час проведення,
  • проект порядку денного,
  • порядок ознайомлення з проектом статуту.

Кворум

Більше п’ятдесяти відсотків власників

Право голосу

Кожен власник на установчих зборах має один голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності

Хто веде

голова зборів

Голосування

  • беруть участь власники (їх уповноважені особи), які присутні на установчих зборах
  • шляхом поіменного голосування з обов’язковою фіксацією в листках голосування

Прийняття рішення

  • не менше двох третин присутніх осіб, які мають право голосу
  • оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, у протоколі із зазначенням результату голосування (“за” чи “проти”)

Результат

  • прийняття рішення про створення об’єднання
  • затвердження статуту
  • затвердження назви
  • обрання правління та ревізійної комісії
  • обрання повноважного для подання документів на реєстрацію

Новопризначені установчі збори

У разі відсутності кворуму ініціатор призначає нову дату, місце і час проведення установчих зборів, які можуть бути скликані не раніш як через 14 діб з дня  зборів, що не відбулися


Чи може голова правління ОСББ працювати на громадських засадах

Таке запитання постає доволі часто в ОСББ. Для того щоб усе достеменно з’ясувати, проаналізуймо чинні нормативно-правові акти. Передусім розберімося: як можна організувати управління ОСББ, що залежно від цього входить до обов’язків голови правління ОСББ і на яких умовах він може їх виконувати.

Повноваження членів правління ОСББ

Об’єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком і може змінити його в порядку, установленому законом і статутом об’єднання (ст. 12 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III, далі — Закон про ОСББ). Управління багатоквартирним будинком об’єднання:

  • здійснює ОСББ через свої органи управління (загальні збори співвласників, правління ОСББ, ревізійна комісія об’єднання);
  • передає функції з управління багатоквартирним будинком (повністю або частково) управителю згідно з договором;
  • передає функції з управління багатоквартирним будинком (усі або частково) асоціації ОСББ.
    Звісно, коло й обсяг обов’язків голови та членів правління ОСББ значною мірою залежатимуть саме від обраного виду управління багатоквартирним будинком.

Обов’язки голови та членів правління ОСББ

Відповідно до ч. 20 ст. 10 Закону про ОСББ, до компетенції правління належить:

  • підготовка кошторису, балансу об’єднання й річного звіту;
  • здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно із законодавством;
  • розпорядження коштами об’єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об’єднання кошторису;
  • укладення договорів про виконання робіт, надання послуг і здійснення контролю за їх виконанням;
  • ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об’єднання;
  • скликання й організація проведення загальних зборів співвласників або зборів представників;
  • призначення письмового опитування співвласників й утворення відповідної комісії для його проведення.

Обов’язки голови правління ОСББ

Обов’язки голови та членів правління визначаються в статутах ОСББ. Голову та членів правління, порядок їх обрання й строки обрання визначають загальні збори співвласників багатоквартирного будинку.

Голова правління ОСББ, як правило:

  • організовує роботу правління;
  • видає накази й дає розпорядження, обов’язкові для виконання всіма працівниками об’єднання;
  • діє без доручення від імені об’єднання відповідно до рішень загальних зборів і правління об’єднання;
  • розпоряджається коштами об’єднання згідно із затвердженим кошторисом;
  • підписує від імені об’єднання всі договори, укладені в межах компетенції об’єднання чи правління;
  • підписує статистичну, фінансову й податкову звітність;
  • підписує всі платіжно-розрахункові документи;
  • підписує від імені об’єднання позовні заяви до суду.

Це не виключний перелік обов’язків голови правління ОСББ, їх конкретний перелік визначають на загальних зборах співвласників багатоквартирного будинку. Але якщо голова правління виконуватиме весь обсяг перелічених обов’язків і матиме в підпорядкуванні працівників, то постає питання про оформлення трудових відносин із ним.

Розмір матеріального й іншого заохочення голови та членів правління теж визначається загальними зборами співвласників (абз. 9 ч. 9 ст. 10 Закону про ОСББ). Тому якщо на загальних зборах прийнято рішення виплачувати матеріальне заохочення (зарплату) голові правління ОСББ, то це вже площина трудових відносин.

Чи можливе виконання обов’язків на громадських засадах

Голова правління ОСББ набуває прав і обов’язків унаслідок його обрання вповноваженим органом — загальними зборами співвласників багатоквартирного будинку. На яких умовах виконують обов’язки голова та члени правління ОСББ, визначають теж загальні збори.

ОСББ є юридичною особою, яка створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, передбачених Законом про ОСББ. Тому на ОСББ не поширюються норми ч. 3 ст. 65 та ч. 2 ст. 85 Господарського кодексу України (далі ― ГКУ), які зобов’язують призначати (обирати) керівника підприємства й вважають, що він є посадовою особою.

На практиці трапляються випадки, коли голова та члени правління ОСББ виконують обов’язки на громадських засадах. Але таке рішення приймається на загальних зборах і має бути зафіксоване в статуті ОСББ (іншому документі, затвердженому загальними зборами) і в протоколі загальних зборів співвласників.

Якщо проаналізувати інші нормативно-правові акти, то можливість виконувати обов’язки на громадських засадах передбачено, наприклад, для виробничих кооперативів (ч. 5 ст. 103 ГКУ). Тому Мінсоцполітики в листі від 02.03.2015 р. № 228/13/84-15 у схожій ситуації доходить висновку, що голова та члени правління можуть виконувати свої обов’язки на громадських засадах (на безоплатній основі). Але це має бути визначено в статуті чи іншому документі, затвердженому в установленому порядку вищим органом управління (для ОСББ ― загальні збори співвласників).

Отже, заборони для виконання обов’язків головою правління ОСББ на громадських засадах законодавство не містить. Водночас дуже важливо, щоб виконання обов’язків на громадських засадах не містило ознак трудових відносин, тобто виконувати обов’язки голова правління ОСББ має не на постійній основі, а періодично й у вільний від основної роботи час.

Однак виконання обов’язків головою правління ОСББ на громадських засадах доцільно, якщо загальними зборами прийнято рішення про укладання договору з управителем багатоквартирного будинку (фізособою-підприємцем або юрособою), який за договором зі співвласниками забезпечує належні утримання й ремонт спільного майна багатоквартирного будинку й прибудинкової території та належні умови проживання й задоволення господарсько-побутових потреб. Адже в такому випадку значну частину обов’язків голови та членів правління ОСББ покладають саме на управителя, із яким укладають договір на управління багатоквартирним будинком. Так само буде й у разі передання управління асоціації ОСББ.

Водночас на практиці трапляється чимало випадків, коли голова та члени правління виконують свої обов’язки на громадських засадах в ОСББ, управління якими здійснюють через їх органи управління. Головне, щоб ця можливість була визначена статутом або іншим документом, затвердженим рішенням загальних зборів співвласників.

Але все ж є певні ризики для варіанту, коли організацію роботи ОСББ на громадських засадах здійснює голова правління (а не управитель).

Ризики

По-перше, виникає питання про підписання податкової й іншої звітності, адже на ній проставляють підписи посадові особи юрособи — платника податку (п. 48.3 ПКУ).

По-друге, якщо в штаті ОСББ є бухгалтер чи прибиральниця, то, відповідно, їх на роботу має приймати роботодавець, яким у цьому випадку є вповноважена особа ― голова правління ОСББ.

Зауважимо, що йдеться про особу, яка обіймає певну посаду.

По-третє, із 01.01.2015 р. оновлено ст. 265 КЗпП, згідно з якою юрособи несуть відповідальність у вигляді штрафу в разі фактичного допуску працівника до роботи без оформлення трудового договору (контракту) ― у тридцятикратному розмірі мінзарплати, установленої законом на момент виявлення порушення, за кожного працівника, щодо якого скоєно порушення. Звісно, той факт, що мають місце трудові відносини, потрібно ще довести в суді, але певний ризик є.


Мапа міста
Мапа міста
Погода
GISMETEO: Погода по г.Корюковка
Корисні посилання

egovinfua_71x180